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不動産取引には難しい専門用語がたくさん出てきます。不動産屋さんとの会話の中にはきっと初めて聞く言葉がたくさん出てくるはずです。すべて覚えて理解する必要はありませんが、よく聞く言葉や気になった言葉などは、その都度積極的に調べてみましょう。
不動産購入はおそらくあなたの人生で最も大きな買い物であり財産になります。大切な財産選びを確実に行う為にもここで不動産の知識を学んでみましょう。
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買い換え特約
かいかえとくやく
不動産の買主が、別の不動産を売却した代金をもって当該不動産の購入費用にあてることを「買い換え」という。こうした買い換えでは、別の不動産の売却が不調に終わったときには、当該不動産の購入ができなくなるケースが多い。
そのため実際の不動産取引では、別の不動産の売却が不調に終わった場合には、買主は不動産を購入する契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。
こうした特約を「買い換え特約」と呼ぶ。
改 築
かいちく
建築物の全部もしくは一部を除却すると同時に、これと同様の規模・構造の建築物を建てることをいう。
建築基準法では、改築も「建築」の一種とされており(建築基準法第2条第13号)、改築についても建築確認を申請する必要がある(建築基準法第6条)。
規制区域
きせいくいき
土地の投機的取引が相当範囲で集中的に行なわれ、またはその恐れがある区域において、地価が急激に上昇しまたはその恐れがあるとき、知事はその区域を「規制区域」に指定しなければならない(国土利用計画法第12条)。
規制区域に指定されると、その区域内における土地の取引には必ず知事の許可が必要となり、知事の許可のない土地取引はすべて無効となる(国土利用計画法第14条)。
知事の許可を得るには、土地の利用目的が「自己の居住の用」「従来から営んでいた事業の用」「公益上必要なもの」等に限定されるため、投機的な土地の取引は完全に締め出されることとなる(国土利用計画法第16条)。
給与収入
きゅうよしゅうにゅう
給与所得者が雇用者から受ける給料と賞与の支払額の総額のこと。
ただし、雇用者から受ける金銭であっても、月額10万円までの通勤手当などは、給与収入から除外されている。
給与収入は、源泉徴収票の「支払金額」の欄に記載されている金額である。
給与所得
きゅうよしょとく
給与所得とは、給与収入から給与所得控除を差し引いた金額のことである。
「給与所得」の金額は、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」の欄に記載されている。
共有持分
きょうゆうもちぶん
複数の人が一つの者を共同で所有しているとき、それぞれの人がその物について持っている所有権の割合を「共有持分」という。
例えば、相続が発生して、3人の子が1つの土地を相続したとき、遺産分割をする前の時点では、各相続人のその土地に関する共有持分は「3分の1」である。
近隣商業地域
きんりんしょうぎょうちいき
都市計画法(9条)で「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として80%である。
また容積率の限度は200%から400%の範囲内で都市計画で指定される。
この用途地域では用途規制が行なわれている
区分所有
くぶんしょゆう
分譲マンションのように、建物が独立した各部分から構成されているとき、その建物の独立した各部分を所有することを「区分所有」という。
「区分所有」が成立するためには、次の2つの条件を満たす必要がある(区分所有法第1条)

1)構造上の独立性があること。
これは、建物の各部分が他の部分と壁等で完全に遮断されていることを指している。ふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では足りない。

2)利用上の独立性があること
これは、建物の各部分が、他の部分から完全に独立して、用途を果たすことを意味している。例えば居住用の建物であれば、独立した各部分がそれぞれひとつの住居として使用可能であるということである。

つまり構造上・利用上の独立性がある建物であれば、分譲マンションに限らず、オフィスビル・商業店舗・倉庫などでも区分所有が成立することができる。
グループホーム
ぐるーぷほーむ
本来は、知的障害者が生活をともにする共同住宅のこと。近年では、小人数の痴呆性高齢者に対して介護サービスを提供する小規模な老人ホームもこのように呼ばれている。
2000年4月には、「グループホーム」が一定の基準を満たせば、介護保険法第7条15項に基づいて「痴呆対応型共同生活介護」として介護保険の対象になることが正式に認められた。これにより、従来はボランティア的な立場であった「グループホーム」がようやく社会的に認知されたと言えるだろう。
平成13年末の時点では、グループホームは全国に約700ヵ所しかなく、今後の整備が期待されている。なお、入居費用は月9万〜20万円前後が一般的。
建築許可
けんちくきょか
市街化調整区域にて開発許可を取得していない土地では、原則的に建築を行なうことができない。
ただし、市街化調整区域における開発許可を取得していない土地であっても、建築の許可を受ければ建築が可能となる(都市計画法第43条)。
このような市街化調整区域における建築の許可のことを「建築許可」と呼ぶ。
工業専用地域
こうぎょうせんようちいき
都市計画法(9条)で「主として工業の利便を増進するため定める地域」と定義されている。この用途地域では、建ぺい率の限度は都市計画により30%から60%の範囲内である。
また容積率の限度は200%から400%の範囲内で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。
固定資産税
こていしさんぜい
毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者に対し、市町村が課税する地方税のこと。
不動産の所在地の市町村が課税の主体となるので、実際の徴収事務は市町村の税務担当部署が行なう。
固定資産税の納付方法については、年度初めに市町村から土地・家屋の所有者に対して、固定資産税の「納税通知書」が送付されてくるので、それに従って年度内に通常4回に分割して納付することとされている(ただし1年分をまとめて先に支払うことも可能である)。
固定資産税の税額は原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされている。
ただし一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されている。また住宅用地については固定資産税課税標準額そのものが6分の1又は3分の1に圧縮されている。
固定資産税は毎年1月1日において、固定資産課台帳に所有者として登録されている者に課税される。
従って年の途中で不動産の売買が行なわれて、所有者が変わった場合であっても、納税義務者は元の所有者となる。こうした場合には不動産売買契約書において、その年度分の固定資産税額の一部を新所有者が負担するという特約を設けることが多い。 
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